Покупка квартиры без риэлтора: возможности и риски

Новость - События - Покупка квартиры без риэлтора: возможности и риски

Новость - События - Покупка квартиры без риэлтора: возможности и риски

События
27 июля 2016 13:05

При приобретении жилья без услуг риэлтора покупатель берет на себя всю ответственность за возможные ошибки. Поэтому он должен разбираться в связанных с оформлением сделки правовых нюансах. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры, чтобы защитить себя от мошенничества?

Что нужно при покупке квартиры

Существует два пути приобретения: через профессионального риэлтора и самостоятельно. При работе с посредником оплачивается комиссии, при этом покупатель защищен от рисков и получает желаемое жилье без обременений и проблем. Приобретение без участия риэлтора выгоднее по деньгам, но и налагает дополнительную ответственность.

Альтернатива - самостоятельный поиск через надежный источник. Проверенный украинский сайт такого типа - DOM.RIA, через который работает рынок недвижимости во всех городах страны. Представленные в объявлениях объекты проходят предварительную экспертную проверку риэлторов. Это гарантирует их "чистую" историю и защищает от обмана. Что нужно знать приобретающей стороне при покупке квартиры, зависит от типа рынка.

Рынок первичного жилья

Квартира в новостройке в среднем стоит на 30-40% дешевле, но будьте готовы к возможному затягиванию сроков строительства. Не исключено банкротство застройщика, которое приводит к потере средств потенциальных жильцов. Зато юридическая история на 100% "чистая", юридические риски законодательно минимализируются защитой дольщиков.

Рынок вторичного жилья

Здесь потенциальных опасностей гораздо больше. Среди них обременение имущества правами третьих лиц; нарушения в документальном оформлении; возможный отзыв доверенности на продавца и др. Сокрытие продавцом информации сопряжено с мошенничеством.

Выявить опасные моменты помогает кадастровый паспорт, экспликация, план и домовая книга. Они подтверждают или опровергают соответствие реальной площади заявленной, отсутствие неузаконенных перепланировок, историю регистрации прежних жильцов.

Вторичное жилье может продаваться в ипотеку или быть переданной новым хозяевам, уже находясь в ипотеке. В обоих случаях потребуется прямое участие банка.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры

Грамотный подход позволяет увидеть "подводные камни" невооруженным взглядом. Многолетний риэлтерский опыт помог выявить классические ситуации, в которых покупатель становится объектом обмана.

Типы сделок, дающие продавцу возможность мошенничества

  • многоступенчатые операции;
  • присутствие кооперативной собственности;
  • владение на правах наследования;
  • отчуждение с участием юрлиц или связанные с рентой;
  • продажа по доверенности лиц, находящихся за границей;
  • участие людей групп риска и детей;
  • продажа объекта, принадлежавшего многим собственникам.

На что еще нужно смотреть при покупке квартиры? Также требуется сверка технических характеристик с документами:

  • общая и жиля площадь;
  • наличие и исправность коммуникаций;
  • этаж;
  • материал стен здания;
  • число балконов и лоджий и т.д.

Покупатели сталкиваются с завышением продавцом количества квадратных метров для повышения стоимости. Такие данные легко проверить по документам. Но, ни одна инструкция по проверке "чистоты" недвижимости не может учесть всего, что нужно сделать при покупке квартиры в каждом частном случае. Для этого требуется опыт профессионального риелтора, который видит и неявные риски.

На что нужно смотреть при покупке квартиры

Основное внимание требуется для проверки официальной документации, особенно при приобретении "вторички". Выясните, не обременена ли квартира правами третьих лиц:

  • на нее наложен арест;
  • она стала предметом залога или судебного разбирательства;
  • сдана в аренду.

Даже не прописанные жильцы в некоторых случаях по закону сохраняют право проживания в квартире после смены ее собственника:

  • военнослужащие;
  • заключенные;
  • дети, воспитывающиеся в специализированных учреждениях;
  • люди, находящиеся в доме престарелых;
  • лица, проходящие лечение в психо-неврологических клиниках.

Узнайте, на каком основании жилье принадлежит нынешнему владельцу. Если оно перешло к нему по наследству, есть вероятность предъявления в будущем прав родственниками. При наличии у владельца супруга потребуется его/ее обязательное согласие на продажу.. Продавец обязан предоставить всю документацию:

  • подтверждение права собственности (свидетельство);
  • договор приобретения (купли-продажи, дарения, наследования и т.д.);
  • технический и кадастровый паспорт;
  • справка о полной выплате пая и др.

При продаже по доверенности, требуйте подтверждения ее актуальности (не отозвана). При очевидной перепланировке понадобится свидетельство о ее законности, потому что этот процесс придется проводить новому владельцу, а это очень затратно по времени и деньгам.

Если есть опасения, что вы не сможете учесть все, что нужно делать при покупке квартиры, подберите уже проверенное жилье на DOM.RIA. Каждый представленный на сайте объект был протестирован инспекторами по всем юридическим параметрам и техническим аспектам. Квартиры сопровождаются полным пакетом документов и уже подготовлены к безопасной и легальной сделке.

Что нужно спрашивать при покупке квартиры

Помимо ключевых вопросов о стоимости, планировке/перепланировке и собственниках, нужно узнать у владельца, приватизирована ли квартира и есть ли отказавшиеся от этой процедуры. Выясните особенности инфраструктуры: наличие магазинов, школ, близости общественного транспорта, наличии парковочных мест и особенностей передвижения на личном автомобиле в часы пик. Важно узнать о соседях.

Чтобы обезопасить себя от выплаты долгов старого хозяина, у продавца нужно просить справку о полной оплате налогов.

Проверка истории недвижимости

Покупатель вправе знать все нюансы истории. Они отражаются в выписке ЕГРП, с указанием всех переходом прав собственности, отказов в совершении операций по ней, арестов и т.д. По выписке отчетливо можно проследить, как часто продавался объект и как долго он пустовал. Эти сведения - основания для сомнений в чистоте сделок.

Также важно убедиться, что за последние годы квартира не являлась предметом судебных споров. Если за период 3 лет до заключения сделки зафиксированы споры, просите предъявить судебное решение, подтверждающее правомерность владения квартирой и законность распоряжения ей.

Проверка качества квартиры

Проводится на основании данных БТИ. Состояние продаваемого объекта должно соответствовать заявленным нормам. Несогласованные перепланировки – это административные правонарушения, за которые предусмотрена ответственность.

Изменения в законодательстве

С начала 2016 года рынок жилой недвижимости оживился. Сдвиг отмечается в столичном регионе, особенно на вторичном рынке. Изменения коснулись не только его динамики, но и порядка документального оформления отчуждения.

Постановлением Кабмина с начала года изменились правила регистрации: подтверждением права собственности стала только запись в Электронном реестре.

С 1 января 2016 г. оформление покупки жилья (первичного и вторичного) проводится у госрегистраторов или нотариусов. В ближайшее время это можно будет сделать и через аккредитованных субъектов.

Это чат – пиши и читай 👇
Ого! ты доскролил до нашего чатбота 😏
Теперь у тебя есть возможность настроить его под себя и узнавать важный контент первым, чтобы рассказывать друзьям
Только почта, только хардкор 🤘
Мы в соцсетях